媒体：2023年楼市将量价趋稳，预计楼市销售将处于“U”形上升阶段
#媒体:2023年楼市将量价趋稳#2022年，房地产行业的需求端政策虽然不断优化，但始终没有发挥显著作用。临近年底，政策趋势加速，释放重磅利好，稳定市场预期。
展望2023年，预计楼市销售将处于“U”形上升阶段的底部。过去一年，房地产市场处于深度调整期。受行业下行、居民就业和收入预期疲软等因素影响，购房者观望情绪浓厚。
接下来，需求端的回暖是房地产市场好转的核心关键。
广东省城市规划院住宅政策研究中心首席研究员李表示，目前商品房市场需求端相对疲软，不利于解决供给端的交房保障和风险处置问题。毕竟想要外部资金输血，首先要恢复市场和企业本身的造血功能，否则外部资金是不愿意进入的。也就是说，为了让支持房企融资的信贷、债券、股权等工具尽快落地，需要保持市场需求端的活跃。2023年，稳定房地产市场的核心将从供给侧转向需求侧。
2022年12月15日，国务院副总理刘鹤重申“房地产是国民经济的支柱产业”；在12月15-16日的中央经济工作会议上，强调了房地产对经济复苏的重要性。“住房改善”位列扩大消费三大努力之首，房地产行业宽松政策再定。
12月19日，中央金融办相关负责人解读中央经济工作会议精神时表示，要着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求。比如在住房消费等领域还存在一些阻碍消费需求释放的限制性政策，应该释放这些消费潜力。
在此背景下，限购“松绑”已经蔓延到了更为火热的一二线城市。临近年底，佛山和东莞这两个强二线城市已经全面取消限购。
2023年政策环境仍将宽松，重点是扩大需求。高能市将出台更多政策支持刚性和改善性住房需求，从而打破制约需求释放的桎梏。当然，扩大需求的行动还是会在“住不炒”的大框架下进行，支持刚需、改善型、抑制投机型需求。可以看出，佛山和东莞都在取消限购，提高限售要求。
华夏研究院指数部市场研究总监陈文静认为，2023年，在“房住不炒”的基调下，供需两端都有政策优化的空间。核心一二线城市，尤其是核心二线城市，有政策优化的空间。比如限购、“认房认贷”等方面会继续调整，一线城市政策优化的预期也会加强。房贷利率、首付比例、税费等都有下调空间。
柯睿研究中心指出，预计一线和强二线城市的调控政策会有部分放松，如放松特定区域、特定人群的限制性购房政策，适当降低二套房首付比例等，而弱二线和三四线城市将全面取消“四限”，同时加大购房补贴、税收减免等财税优惠力度。
常规的需求侧政策可能只是一个开始，后续的力度需要远高于过去的周期。
国泰君安首席地产分析师谢浩宇表示，在这个周期中，供给端采取的是出清的手段，而不是刺激。因此，在需求方面，需要一项远强于以往政策周期的强有力政策，以实现有效的需求改善。与此同时，一些城市开始尝试住房补贴，如通过农产品支付住房款项，但规模较小。部分二线城市此前已宣布政府回购商品房，但进展依然缓慢。
谢浩宇认为，目前需求端支撑方向已经明确，需要进一步巩固难得的信心反转。但目前购房者的收入预期和房价上涨的预期还没有恢复，单纯依靠房地产政策可能不足以刺激房地产需求的恢复。
因此，太平洋证券分析师认为，可能需要一揽子“经济振兴计划”来加强宏观政策调控，从而同步扭转收入预期和房价上涨预期，从购买力和购买意愿两个维度同步解决问题。韩毅智库也指出，目前房地产市场的问题不仅在于市场本身，还在于其修复。如果经济形势好转，疫情控制效果显著，消费者预期改善，市场修复只是时间问题。对于2023年的楼市走势，市场普遍认为不会继续大幅下跌，但市场回暖是一个缓慢的过程。
RealData认为，预计2023年市场销量将与2022年大致持平，其中全国新房销量将与2022年基本持平，二手房销量将略有恢复。
银河证券研究报告指出，预计2023年销售额将处于“U”形底部。预计2023年，全国商品房销售面积增长-3.2%，销售金额增长-2.4%，土地购置费增长-15%，新开工面积增长-26%，竣工面积增长2.3%，房地产开发投资增长-9.5%。
郭证券分析师的判断则更为乐观。预计明年二季度初房地产销售将有所恢复，下半年市场将逐步企稳。全年商品房销售面积可能达到13.2亿平方米，同比增长1.5%。
未来市场还有很多不确定性。
韩毅智库指出，从政策底部到市场底部需要一个阶段，假设政策能在当前基础上维持或加强。根据历史规律，2023年二季度，市场可能好转，市场底部也可能出现。然而，市场底部是否会继续盘整以及盘整需要多长时间仍存在一些不确定性。
中研指出，乐观情况下，我国商品房销售面积有望实现正增长，但在中长期住房需求释放动能减弱的背景下，增速可能有限；中性情况下，商品房销售面积可能与2022年基本持平；在悲观的情况下，市场预期和信心没有明显恢复，商品房销售面积继续下跌，跌幅约为3.6%。
国联证券分析师保守估计，如果近期房地产政策不大规模放松超一线城市的限购限售，预计居民信心提升带来的房地产销售回暖将较为温和。2023年房地产销售面积可能与今年持平，呈现上半年持续负值，下半年由于基数较低回归正值的格局。
如果估计乐观的话，如果2023年疫情对经济的影响基本消失，需求端的房地产放开超一线城市的限购限售，预计明年房地产复苏会比较强劲。
在楼市销售缓慢复苏的背景下，2023年整体房价将保持稳定。
银河证券研报指出，在分化修复预期下，预计2023年一二线城市房价基本稳定，三四线城市小幅下降。
RealData认为，2023年一季度，大部分城市新房市场仍处于化解库存阶段，新房和二手房价格将继续惯性调整。随着价格的出清，二季度后交易量将重回修复通道，价格将逐渐企稳。下半年，核心城市房价在长期回调后有望小幅反弹，推动全年整体价格稳定。即使不确定性依然存在，但可以肯定的是，房地产不会走回原来的老路，洗牌是必然趋势。
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